Kiedy warto zdecydować się na budowę domu jedną firmą – generalnym wykonawcą?

Decydując się na własny dom, możemy samemu organizować budowę, szukać poszczególnych wykonawców np. od stanu surowego, dachu, hydraulika, elektryka, wykonawcy stolarki, elewacji itd.…. Zamawiać materiały i koordynować całą budowę m.in rozliczenia, harmonogram prac. Można powiedzieć, że w takim przypadku inwestor pełni funkcję managera budowy.

Możemy też zlecić budowę domu jednej firmie tak zwanemu generalnemu wykonawcy, który kompleksowo zrealizuje budowę domu do stanu deweloperskiego, a nawet wykończy dom ‘pod klucz’.

Oczywiście, jak to często bywa, nie ma jednoznacznej odpowiedzi, jakim system budować dom-samemu, czy generalnym wykonawcą? W tym artykule postaramy się przybliżyć, który z tych systemów, i pod jakim warunkiem będzie dla nas optymalny. 

Organizacja budowy samemu

Najczęściej jako największą zalety budowy domu samemu inwestorzy wymieniają koszty.
Na ogół przyjęło się, że budowa domu samemu będzie tańsza niż generalnym wykonawcą.
Jestem w tym stwierdzeniu dużo prawdy, ale tylko pod pewnymi warunkami.

• Przede wszystkim musimy posiać odpowiednią wiedzę do tego, żeby sprawnie budowę zorganizować. Najczęściej budujemy tylko jeden dom w życiu, a więc ciężko o doświadczenie. Dlatego w większości przypadków przed rozpoczęciem budowy, musimy zgłębić tematy związane z budową domu, przerabiając różne kursy, czytając poradniki, książki i oglądając treści video w social media i na YouTube.
  
• Zakładamy, że podczas budowy obędzie się bez żadnych błędów i wszystko zostanie wykonane zgodnie z projektem i sztuką budowlaną. Naprawa błędów budowalnych jest kosztowa i może wahać się od kilkuset do kilkudziesięciu tysięcy.
  
• Jesteśmy w stanie realnie oszacować koszty budowy i wiemy co wpływa na koszt.Do tej pory spotkaliśmy wielu inwestorów, którzy przyjmują tylko powierzchnie użytkową w obliczeniach nie uwzględniając powierzchni garażu, kotłowni, czy pomieszczeń gospodarczych. Zakładając, że średnia cena budowy m2 to 4000, to niedoszacowanie wielkości domu o 50 m2 to już prawie 200 tys różnicy.
  
• Przede wszystkim Mamy czas, który możemy poświęcić na organizację i zarządzanie budową. Istnieje powiedzenie, które mówi o tym, że budowa domu jest jak praca na pół etatu. Wynika to nie tylko z tego, że musimy podjąć mnóstwo decyzji i podszkolić się przed samą budową, ale i w trakcie budowy będziemy musieli zamawiać na bieżąco materiały i porównywać ich ceny w hurtowaniach. Bardzo wielu wykonawców będzie potrzebowało czegoś ‘na już’. W dodatku samo poszukiwanie i wybór poszczególnych wykonawców to nie lada wyzwanie. Większość dobrych ekip ma już zarezerwowane terminy na rok do przodu. A samo szukanie poszczególnych ekip, przypomina bardziej szukanie igły w stogu siana, i nie wygląda tak jak zamawianie większości usług czy produktów w internecie. Wykonawcy nie maja stron internetowych ani nawet wizytówki w internecie. Dlatego oprócz przeglądania portali takich jak OLX, oferto, musimy także szukać po grupach na Facebooku, czy po prostu w terenie, a i tak większość ekip nie będzie miała czasu, lub wyceny będą wybiegały znacznie powyżej limitu. Bardzo często spotkamy się także, z tym że nie będzie odzewu od wykonawcy i dopiero po kilku próbach uda się wycenę uzyskać. Cześć wykonawców dopiero podczas wizyty na naszej działce zobaczy projekt i poda nam końcową wycenę. Szukanie wykonawcy może być naprawdę bardzo frustrujące, natomiast nie należy się zrażać, w branży budowlanej brakuje 100 tys. pracowników, a sama praca jest wymagająca, dlatego należy się pogodzić z takim stanem rzeczy i uzbroić w cierpliwość szukając odpowiednich wykonawców.
  
• Jesteśmy na miejscu. O ile część prac może być wykonywana online, o tyle często nasza obecność na budowie jest konieczna. Dlatego jeśli planujemy budowę domu, a mieszkamy z daleka od miejscowości, w której planowa jest budowa, już na samym początku warto rozważyć budowę domu generalnym wykonawcą, bądź skorzystać z usług inwestora zastępczego

Budowa domu jedną firmą – generalnym wykonawcą

Odpowiedzią na powyższe problemy takie jak brak czasu, czy brak wiedzy i doświadczenia, jest budowa domu jedną firmą, czyli generalnym wykonawcą. Jest to najbardziej wygodna opcja budowy domu. Od początku znamy koszt budowy, dostajemy umowę i gwarancje na wykonane prace i nie musimy się w ogóle angażować w budowę domu. A jednocześnie w porównaniu do kupna gotowego domu od dewelopera mamy kontrolę na każdym etapie prac, a i cena za metr kwadratowy będzie nieporównywalnie mniejsza. Oczywiście to rozwiązanie może też rodzić kolejne problemy, które pokrótce omówimy i powiemy, jak im zaradzić.

• Nierzetelny generalny wykonawca. Wybierając generlanego wykonawcę wciąż istnieje ryzyko, że dom nie zostanie wybudowany solidnie, czyli zgodnie z projektem i sztuką budowalną. Jednak należy pamiętać o tym, że nie jest to w interesie generalnego wykonawcy. Naprawa błędów jest bardzo kosztowna, dlatego wykonawca będzie za wszelką cenę starał się zrealizować budowę zgodnie z projektem i sztuką budowlaną, w przeciwnym wypadku naraża się na utratę marży-zarobku. W dodatku wykonawca zobowiązuje się też do 5-letniej gwarancji. Natomiast niezawodnym sposobem na fachowe wykonanie inwestycji jest zatrudnienie inspektora nadzoru lub inwestora zastępczego, który będzie zabezpieczał interes inwestora i czuwał nad fachowym wykonaniem.
  
• Cześć generalnych wykonawców nie podaje wiążących wycen na etapie rozmów z klientem i zastrzega sobie, że po podpisaniu umowy i wykonaniu kosztorysy mogę zwiększyć pierwotną wycenę. Dlatego najlepiej upewnić się, że wycena, którą uzyskamy od generalnego wykonawcy, jest wiążąca.
  
• Brak zaangażowania generalnego wykonawcy po otrzymaniu płatności. Część generalnych wykonawców przy podpisaniu umowy pobiera zaliczkę w wysokości ok 30% kosztów budowy. Warto znaleźć takiego generalnego wykonawcę, który etapuje płatności i pobiera stosunkowo niewysoką zaliczkę. Dzięki czemu transze są małe i w każdym momencie możemy zrezygnować z kolejnych etapów. Dzięki temu mamy pewność, że GW będzie zaangażowany w realizacje inwestycji.
  
• Część inwestor planujących budowę domu jedna firmą – generalnym wykonawcą przywiązuje dużą wagę, czy generalny wykonawca zatrudnia pracowników budowlanych, czy podwykonawców. Istnieje przekonanie ze pracownicy wykonawcy będą bardziej fachowo wykonywać swoją pracę. Nic bardziej mylnego, sytuacja, w której Generalny wykonawca zatrudnia bezpośrednio pracowników może powodać konflikt interesów, w którym w razie konfliktu wykonawca będzie zabezpieczał swój interes. W przypadku relacji firm-firm pomiędzy generalnym wykonnawca a podwykonawcami, takie ryzyko nie istnieje i dla GW zawsze na pierwszym miejscu będzie interes swój i klienta, nie podwykonawcy.

Który system budowy domu powinien wybrać?

❌ Nie masz odpowiedniej wiedzy.
❌ Nie masz wystarczająco dużo czasu, na tyle, żeby budowa domu mogła być dla Ciebie pracą na pół etatu.
❌ Mieszkasz daleko od miejsca budowy,
❌ Po prostu nie masz ochoty zajmować się budową domu.

Jeżeli na któryś z powyższych punktów odpowiedziałeś twierdząco, budowa domu jedna firmą – generalnym wykonawcą może być dla Ciebie idealnym wyborem.

W przeciwnym wypadku jeśli masz wiedzę, lub chęć jej zdobycia i dużo czasu, organizacja budowy domu samemu może być bardzo satysfakcjonująca, pod warunkiem że poświecisz czas na zgłębienie wiedzy i zatrudnienie dobrych fachowców.

Ile kosztuje budowa domu samemu vs generalnym wykonawcą?

Budowa domu z generalnym wykonawcą będzie droższa średnio o 10-20% w porównaniu do budowy domu samemu. Natomiast pod jednym bardzo ważnym warunkiem, że wiesz ze poprawnie oszacowałeś koszty budowy i dom zostanie wybudowany zgodnie z projektem i sztuka budowalna. Naprawa błędów budowalnych jest naprawdę kosztowna, a o rzetelne oszacowanie kosztów budowy jest naprawdę trudne, więc może się okazać, że nieskorzystanie z usługi generalnego wykonawcy to tylko pozorna oszczędność, a koszty niedoszacowanego budżetu czy ewentualnych napraw będą droższe nic budowa jedna firma, oprócz tego będzie nas to kosztowało mnóstwo czasu i nerwów.

Podsumowanie

Jak widzisz wybór, do łatwych nienależny, jeśli chciałby wybudować dom jedną firmą-generlanym wykonawcą skontaktuj się z nami, a postaramy się pomóc spełnić Twoje marzenie o własnym domu. Jeśli zdecydujesz ze będzie organizował budowę domu samemu to bardzo mocno ściskamy za Ciebie kciuki i wierzymy, że sobie poradzisz, a nasza darmowe poradniki Ci w tym pomogą!