Kupno działki to wbrew pozorom bardzo trudne zadanie, a za ewentualne błędy przyjdzie nam słono zapłacić. Dlatego dzisiaj przygotowaliśmy dla Ciebie listę najczęściej popełnianych błędów podczas wyboru i zakupu działki, których musisz się wystrzegać. A oto one!
1. Zbyt duże przywiązywanie do wyglądu działki
Oczywiście atrakcyjny wygląd jest ważny, ale równie istotne jest zrozumienie praktycznych aspektów, takich jak dostęp do infrastruktury, plany zagospodarowania przestrzennego czy warunki geologiczne. Wyważone podejście, uwzględniające zarówno walory wizualne, jak i funkcjonalne, pozwoli uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i zagwarantuje satysfakcję z zakupu na dłuższą metę.
2. Brak weryfikacji statusu prawnego
Sprawdzenie, czy działka nie jest obciążona zastawem, hipoteką lub jakimiś innymi roszczeniami prawnymi, jest kluczowe. W przeciwnym razie możesz odziedziczyć długi lub inne problemy prawne.
3. Pominięcie oceny warunków geologicznych
Zaniedbanie analizy warunków geologicznych może prowadzić do problemów związanych z budową na niestabilnym gruncie, co może zwiększyć koszty konstrukcji.
4. Niewłaściwa ocena potencjalnych ryzyk
Badanie potencjalnych zagrożeń, takich jak powodzie, osunięcia ziemi czy inne naturalne katastrofy, jest kluczowe dla uniknięcia problemów w przyszłości.
5. Brak sprawdzenia i rozumienia MPZP lub WZ
Bez znajomości i zrozumienia Miejscowego Planu Zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub Warunków zabudowy (WZ) może okazać się, że kupisz działkę, na której zgodnie z prawem nie może powstawać dom, który planowałeś. Miejscowego Planu Zagospodarowania przestrzennego to dokument, który ściśle określa wytyczne co do tego jaki budynek może powstać na danej działce. Różnica pomiędzy MPZP a WZ polega na tym, że MPZP dotyczy obszaru danej jednostki terytorialnej, a decyzja WZ dotyczy konkretnej działki i konkretnego obiektu. Niedostateczne zrozumienie miejscowych przepisów budowlanych może prowadzić do trudności w uzyskaniu pozwoleń na budowę.
6. Zaniedbanie przyszłych planów rozwoju
Przed zakupem działki warto dokładnie sprawdzić plany rozwoju danego obszaru. W Miejscowym Planie Zagosporadowania i Urzędzie gminy możesz sprawdzić, jakie są plany na przyszłość.
7. Nieświadomość kosztów dodatkowych
Oprócz ceny zakupu działki istnieje wiele innych kosztów związanych z zakupem, takich jak geodeta, podatki, opłaty notarialne, prowizje pośredników, ewentualne usunięcie zadrzewienia i przygotowanie działki pod budowę domu. Należy uwzględnić te koszty w całkowitym budżecie.
8. Brak pomiaru granic
Prawo nie narzuca obowiązku korzystania z usług geodety w czasie transakcji. Warto jednak skonsultować się z geodetą, aby prawidłowo pomierzyć granice nieruchomości i uniknąć potencjalnych konfliktów z sąsiadami.
9. Wielkość działki
Kupno zbyt małej działki może potencjalnie uniemożliwić budowę domu z wybranego projektu, lub znacznie zawęzić wybór potencjalnego projektu. Nie zapomnij, że należy zachować odpowiednie odległości od działki sąsiada, lasu itp. Zbyt duża działka z kolei to większy koszt jeśli chodzi o pielęgnację ogródka. Koszenie trawy, pielenie ogródka albo zbieranie liści o ile na początku może to być ekscytujące, to po kilku latach możemy mieć już dość prac okołodomowch.
10. Brak konkretnych oczekiwań co do działki
Decydując się na kupno działki, warto postawić sobie konkretne oczekiwania względem działki. A oto kilka pomocniczych pytań, które może Ci pomóc.
– Jakie lokalizacja nam odpowiada, może są jakieś konkretne miejscowości, które Ci się podobają?
– Czy odległość od większych ośrodków miejskich ma znaczenia?
– Czy akceptujesz pochyłą działkę?
– Wolisz mniejszą, czy większą działkę?
– Czy zależy Ci na pięknym widoku, czy nie ma to dla Ciebie dużego znaczenia.
– Jak dom planujesz wybudować.
– Czy zależy Ci na dostępie do infrastruktury w bliskiej oklicy? Jeśli tak, jak blisko?
– Czy chcesz, żeby działka graniczyła bezpośrednio z lasem? A może las w okolicy wystarczy?
Spisz sobie rzeczy, na których Ci zależy i nadaj im priorytet. Być może staniesz przed wyborem – dzialka pochyła bezpośrednio granicząca z lasem, ale bez pięknego widoku, a może płaska działka widokowa, ale bez lasu i w gęstej zabudowie. Dzięki dobrze sprecyzowanym wymaganiom łatwiej znajdziesz wymarzoną działkę.
11. Brak planu co chcemy wybudować
Jeśli nabywasz działkę i dopiero wtedy zaczynasz rozważać, co dalej, istnieje ryzyko, że napotkasz liczne ograniczenia związane z zabudową. Te ograniczenia mogą wynikać zarówno z planu miejscowego, jak i decyzji dotyczących warunków zabudowy. Mogą obejmować kwestie takie jak ograniczenia dotyczące wysokości budynku, szerokości elewacji frontowej, narzucenie określonej bryły budynku, a nawet szczegółowe wymogi dotyczące koloru dachu. W rzeczywistości istnieje wiele różnych regulacji, które mogą znacząco wpływać na możliwość realizacji planów budowlanych na danej działce.
12. Sieć energetyczna na działce
Sieci wysokiego napięcia w okolicy lub linie energetyczne przebiegające na działce obniżają walory estetyczne działki, a w dodatku przysporzą nam dodatkowych formalności związanych z budową domu. O ile sieci średniego i niskiego napięcia nie mają wypływu na nasze zdrowie, to sieci najwyższego napięcia mogą także niekorzystnie wpływać na nasze zdrowie m.in. powodować bóle głowy i zakłócać sen.
13. Nietypowy kształt działki
Za działkę o nietypowym kształcie możemy uznać teren wąski (jednocześnie nierzadko długi) oraz taki, którego kształt jest inny niż kwadrat lub stosunkowo proporcjonalny prostokąt. Będą to zatem również działki trójkątne i trapezowate. Najlepiej, jeżeli najkrótszy bok działki ma co najmniej 20m, a kształtem przypomina kwadrat lub prostokąt to zbliżonej długości bokach. Planując budowe domu na nietypowej działce pamietaj o przepisy prawa budowlanego m.in odległosci domu od działki sąsiada, lastu itp.
14. Brak dostępu do drogi publicznej
Taki brak może znacząco utrudnić plany budowlane, prowadząc do dodatkowych kosztów związanych z wytyczeniem i utworzeniem dostępu do działki. Podczas budowy pojazdy ciężkie będą mieć utrudniony dostęp do naszej działki. Dodatkowo brak bezpośredniego dostępu do drogi publicznej może negatywnie wpłynąć na wygodę mieszkańców oraz wartość nieruchomości.
15. Złe rozmieszczenie względem stron świata
Od tego, jak usytuowana jest działka, zależy rozplanowanie pomieszczeń w domu. A to może rzutować na jego wygląd zewnętrzny. W projektach katalogowych najczęściej zakłada się korzystne warunki, czyli usytuowanie drogi (wejścia) od strony północnej lub wschodniej. Dom na działce z wjazdem od południa lub zachodu będzie prawdopodobnie wymagał projektu indywidualnego.
16. Brak poznania sąsiadów
Przed zakupem działki porozmawiaj ze swoimi przyszłymi sąsiadami. Daj znać, że planujesz budowę domu w tej okolicy. Możesz podpytać, jak przebiagała budowa domu, czy napotkali jakieś problemy. Jak im się mieszka w tej okolicy? Podpytaj o twoich przyszłych najbliższych sąsiadów. Wbrew pozorom w ten sposób możesz się bardzo dużo dowiedzieć o danej lokalizacji. W końcu kto będzie wiedział więcej o danej okolicy niż jej mieszkańcy!
17. Brak mediów
Jeśli na działce lub w bliskim sąsiedztwie nie ma mediów, ich podłączenie może okazać się bardzo kosztowne. Czasami może również zdarzyć tak, że z jakiegoś powodu przyłączenie do danej sieci będzie niemożliwe. Najlepiej możliwość podłączenia sprawdzić z gestorem danego medium.
18. Pośpiech
Bardzo wiele osób planujących kupno działki obawia się, że okazja zniknie im „sprzed nosa”. Takie zjawisko w psychologi to tak zwane „Fear Of Missing Out” – strach przed tym, że coś nas omija, a kolejna okazja już się nie powtórzy. Wbrew pozorom działki tak szybko nie znikają, przynajmniej w 2024 roku. Dlatego upewnij się, że działka spełnia wszystkie Twoje kryteria i nie podejmuj decyzji pochopnie.
19. Nieuwzględnienie spadków terenu na działce
Jeśli zdecydujemy się na zakup pochyłej działki, musimy wziąć pod uwagę koszty ewentualnej niwelacji terenu. Niwelacja terenu jest możliwa, jeśli kąt nachylenia jest niewielki. Czasami jednak takie rozwiązanie nie wystarczy i musimy dostosować projekt naszego domu do działki. Jeżeli pochyłość jest znaczna, budowa podpiwniczonego domu jest zazwyczaj koniecznością, aby ergonomicznie wykorzystać zarówno powierzchnię działki, ta także przestrzeń użytkową domu. Budowa domu z podpiwniczeniem jest zazwyczaj o 30-35% droższa w porównaniu ze standardowym projektem domu. Warto wziąć to pod uwagę decydując się na działkę na pochyłym terenie.
20. Nieznajomość lokalizacji gdzie chcemy się wybudować
W idealnym scenariuszu najpierw powinieneś wybrać okolicę, która Cię interesuje. Dokładnie ją poznać i dopiero później szukać działki. Jeśli jeszcze nie masz takiej lokalizacji, wybierz się na wycieczkę po okolicznych miejscowościach i wybierz kilka lokalizacji, które najbardziej przypadły Ci do gustu. Jeśli jednak nie masz takiego miejsca to podobnie jak w punkcie nr 10 – warto sobie zrobić listę oczekiwań wobec lokalizacji przyszłej działki. Zastanów się nad takim rzeczami jak: dostęp do Szkół, przedszkoli, komunikacji miejskiej, dostęp do kolei podmiejskiej, jezioro, las, lub rezerwat przyrody w okolicy.
